BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10 (LG Kleve)

Während der Vermieter daran interessiert ist, so schnell wie möglich eine Mietsicherheit in Form einer Mietkaution zu erhalten, möchte der Mieter sichergehen, dass das von ihm bereitgestellt Geld auch tatsächlich bestimmungsgemäß verwendet wird und nach Beendigung des Mietverhältnisses ggf. wieder an ihn ausbezahlt werden kann. Insbesondere in der Insolvenz des Vermieters ist es wichtig, dass die Anlage der Kautionszahlungen durch den Vermieter getrennt von seinem Vermögen erfolgt. Anderenfalls besteht das Risiko, dass die Mietkaution in die Insolvenzmasse fällt und damit nicht mehr dem Vermieter als Sicherheitsleistung zur Verfügung steht, sondern vielmehr an dessen Gläubiger verteilt wird.

Sachverhalt

Die Beklagten mieteten von den Klägern ab 01.03.2007 sowohl eine Wohnung als auch sechs Pferdeboxen. Die jeweiligen Mietverträge für Wohnraum und Boxen enthielten in § 6 Nr. 2 folgende Regelung:

„Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautionskonto – Übergabe bei Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete. …“

Nachdem die Beklagten – zunächst unbeanstandet – bei Einzug die Mietkaution nicht geleistet hatten, forderten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 16.04.2008 auf, die Kaution in bar zu zahlen. Die Beklagten dagegen baten um Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch die Kläger.

Mit Schreiben vom 04.06.2008 kündigten die Kläger die beiden Mietverhältnisse fristlos, da die Beklagten die vereinbarte Kaution nicht übergeben hatten.

Auslegung der Kautionsregelung

Vorliegend beinhaltet die vertragliche Kautionsregelung der Parteien zwei unterschiedliche Regelungen – einerseits Einzahlung der Barkaution auf ein Mietkautionskonto, andererseits Übergabe bei Einzug – die sich ausschließen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entnimmt der betreffenden Vereinbarung, dass die Kaution in einer bestimmten Form, nämlich als Geldsumme und nicht durch Bürgschaft, zu erbringen sei. Darüber hinaus führt er an, was die Regelung NICHT enthält: Weder seien die Parteien übereingekommen, die Beklagten selbst hätten ein Mietkautionskonto einzurichten, noch. könne der Regelung entnommen werden, dass die gängigste Zahlungsform, nämlich Überweisung der Kautionssumme auf ein Konto des Vermieters, ausgeschlossen worden sei.

Mieter muss Kaution nur auf ein insolvenzfestes Konto des Vermieters erbringen

Der BGH stellt in seiner Entscheidung klar, dass die Beklagten ihre Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch die Kläger abhängig machen durften. Es liege daher keine Verletzung ihrer vertraglichen Pflicht aus § 6 Nr. 2 des jeweiligen Mietvertrages vor. Die fristlosen Kündigungen wegen Nichtleistung der Kaution sind daher unwirksam.

Nach § 551 Abs. 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat der Vermieter unabhängig von der Anlageform die ihm überlassene Sicherheit von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Die Vorschrift bezweckt, die Mietkaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters zu schützen. Dieser Schutz muss nach Ansicht des Gerichts lückenlos erfolgen. Übergibt der Mieter aber die Mietkaution in bar an seinen Vermieter, damit dieser anschließend die Mietsicherheit auf ein insolvenzfestes Konto überweist, so ist diese bis zur Einzahlung auf dem Konto nicht geschützt. Darüber hinaus wäre der Mieter in seinem eigenen Interesse gezwungen, nachträglich zu überprüfen, ob der Vermieter das Geld tatsächlich gesetzeskonform angelegt hat. Es stellt für den Vermieter auch keine unangemessene Belastung dar, wenn er dem Mieter sogleich ein insolvenzfestes Konto benennen muss, da er nach der Vorgabe des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB eh verpflichtet ist, ein solches Konto einzurichten.

Zusammenfassung

Der BGH stellt in seinem Urteil – im Interesse des Mieterschutzes erfreulich eindeutig – fest, dass sich der Mieter nicht auf die nachträgliche Einzahlung der Sicherheitsleistung auf ein insolvenzfestes Konto des Vermieters und einen späteren Nachweis über ihre insolvenzfeste Anlage durch den Vermieter einlassen muss. Um seine Kautionszahlung von Anfang an vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters zu schützen, darf der Mieter seine Kautionsleistung vielmehr von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen.